¿Cuáles son los principales retos de la gestión de activos e instalaciones?

El paradigma actual

 

En el periodo recesivo que vivimos, iniciado en 2009 y agravado por la pandemia de 2019, la mayoría de los gestores de activos e infraestructuras buscaban mejoras efectivas y rápidas en los resultados operativos, lo que llevó a que las prácticas de contratación de servicios estuvieran habitualmente lideradas por el criterio del precio, dejando en un segundo plano el resto de factores de alcance y calidad del servicio.

 

Esta realidad era perjudicial tanto para los que prestaban los servicios de Facilities como para el Cliente. En cuanto a los proveedores, los mete a todos en la misma «cesta», independientemente de la eficacia o la calidad del servicio prestado, sobre todo cuando no hay indicadores que muestren las diferencias de rendimiento entre los proveedores. Para los gestores de instalaciones de edificios y otras infraestructuras, se reduce la posibilidad de definir parámetros de control para los servicios deseados, sin poder premiar o penalizar a los proveedores en función de las desviaciones de los niveles de servicio contratados (SLA).

 

Por otro lado, en el proceso de determinación del valor de los alquileres en función de las variables de mercado, los gestores se fijan fundamentalmente en el componente de valoración del inmueble, pero deben tener en cuenta el coste de las operaciones asociadas a la explotación de los inmuebles, que son determinantes para establecer la renta, sin perjuicio de la rentabilidad esperada.

 

En este contexto, el Facility Management (FM) es especialmente importante, sobre todo en la capacidad de los Facility Managers para negociar y gestionar contratos de forma eficiente, y para coordinar equipos de empleados que a menudo no son sus subordinados directos.

 

En términos técnicos, el Facility Manager (FMer) debe tener un conocimiento exhaustivo de varias especialidades que le permita dialogar con los técnicos especializados y supervisar de forma macro el desarrollo de todos los servicios. También debe buscar soluciones que le permitan implantar procesos de control, medir variables y crear indicadores de rendimiento para supervisar los niveles de servicio (metodología PDCA, Plan, Do, Check and Act).

 

Por último, pero no por ello menos importante, debe tener la capacidad de hacer un discurso convincente al presentar un proyecto de inversión al consejo de administración o al propietario, así como los conocimientos necesarios para aplicar una estrategia de valoración de activos.

 

Actualmente, la tecnología desempeña un papel decisivo en la gestión de los activos inmobiliarios y constituye un reto estratégico en todas las organizaciones, para reestructurar la actividad en la era digital. No se trata de comprar una tecnología. La transformación digital es una ventaja competitiva y estratégica, pero es inevitable. No se trata simplemente de actualizar la tecnología, sino de renovar la visión de la empresa.

 

Sin embargo, este objetivo no es nada fácil de alcanzar, ya sea por razones culturales y organizativas de aversión al cambio, o por las dificultades para disponer de las competencias tecnológicas, pero la mayoría de las veces, también por falta de sentido estratégico.

 

Los principales retos de la gestión de activos e instalaciones

 

Hoy en día, las entidades de gestión de activos e infraestructuras son conscientes de este nuevo paradigma, sin dejar de lado el control de los costes de ocupación y el uso eficiente de los espacios, factores que han contribuido a reconocer el valor que el FM puede aportar a las organizaciones racionalizando los costes de explotación de las instalaciones.

 

La necesidad de eficiencia implica la búsqueda de información clara y concisa sobre los costes de funcionamiento de los edificios y la sistematización y difusión de indicadores de referencia del rendimiento de las instalaciones y los servicios asociados.

 

Los que invierten en la racionalización del espacio, la optimización del mantenimiento/disponibilidad de las instalaciones y la reducción de los costes de funcionamiento tienen una enorme ventaja competitiva en el mercado. Por tanto, nos encontramos con el binomio del valor de los alquileres y el coste de explotación de los espacios. La rentabilidad del activo puede ser mayor aumentando los alquileres en épocas de crecimiento económico o controlando los costes en épocas de recesión, cuando la oferta de espacios supera la demanda.

 

La conectividad, los datos y la inteligencia son tres factores que están transformando los modelos de Facilities Management.

 

En esta transición del mundo físico al digital, la agilidad, la rapidez y el control de parámetros como los plazos (tiempo), los volúmenes (cantidad) o los costes (financieros), son los medios para lograr la eficacia del proceso y la satisfacción del cliente.

 

También es importante mencionar que actualmente es posible comunicarse con los edificios en tiempo real, extrayendo de los distintos sistemas y sensores un sinfín de datos que, bien tratados, permiten informar tanto a los gestores de los edificios como a los usuarios. Dando a los primeros la capacidad de tomar decisiones más informadas en beneficio de la comodidad y satisfacción de los segundos y, al mismo tiempo, identificar los gastos e ineficiencias que suponen un desperdicio de recursos.

 

La multiplicidad de funciones que ofrecen los procesos de FM, incluido el IoT (Internet de las cosas), permite supervisar y garantizar el mantenimiento de los equipos instalados en los edificios, detectar fugas o averías inminentes y alertar a los clientes para anticiparse a los problemas. Responder a todo esto está obligando a los fabricantes de software a pasar de una oferta basada en productos a una oferta basada en servicios, en el suministro de plataformas de gestión y control de TI.

 

En el ámbito de la gestión de instalaciones, en general, se ha producido un gran movimiento que pone a las personas en el centro de la cuestión y que da «luz» a una gestión más humana y más espacios eficientes, donde los ocupantes pueden ser más felices, más productivos y más comprometidos. La atención se centra ahora en la experiencia de uso y su impacto, y no sólo en la calidad aparente de los espacios, o incluso en su coste.

 

El papel de los equipos de FM es también evaluar el rendimiento de los edificios para aportar transparencia al mercado y para ello es necesario sumar todos los costes asociados al funcionamiento de las instalaciones de forma sistematizada, para conocer su rendimiento.

 

Source: Pedro Ló, W. Space Facility Management – Valuekeep Business Partner

¿Busca un software de gestión para mejorar el control de las operaciones de mantenimiento de sus instalaciones?

Programar una demo

Artículos relacionados:


E-Books & Artículos

Cómo sacar provecho de la industria 4.0 en Mantenimiento

Alcanzar todo el potencial de la industria 4.0 no es algo que suceda de la noche a la mañana. Es ante todo una estrategia que abarca a toda la organiz[...]

Saber más

E-Books & Artículos

El papel del software GMAO en el mantenimiento 4.0

Los elevados costes de los equipos esenciales para la producción, junto con la demanda de productos de producir productos de gran calidad, hacen neces[...]

Saber más

E-Books & Artículos

¿Qué es el Mantenimiento 4.0?

La industria 4.0, también conocida como la cuarta revolución industrial, es la actual tendencia de automación e interconexión de datos em tecnologías [...]

Saber más

E-Books & Artículos

Reducir los costes mediante la antelación de fallos o averías

El mantenimiento preventivo tiene la capacidad de planificar operaciones de mantenimiento para prevenir fallos o averías. Este modelo de mantenimiento[...]

Saber más

PROGRAME UNA DEMO

Simplifique el mantenimiento de su empresa.

¡Empiece ahora!

Programe una demo con uno de nuestros especialistas.

Solicitar demo
Schedule a Demo